编者按：2026 年初，发生在中东的战火，正越过传统的地理边界，以前所未有的烈度重塑全球资本版图、重构全球资本的风险定价逻辑。从霍尔木兹海峡的油轮停摆，到华尔街暗处涌动的流动性黑洞，战火的"蝴蝶效应"正在各个资产类别中引发剧震。
宏观周期与地缘政治迎头相撞，正在考验每一个市场参与者的韧性。面对这场复杂的系统性冲击，腾讯财经推出《中东战火的全球"账单"》系列内容，从供应链阻断与资本市场波动的复盘，到石油定价中枢偏移、避险资金对贵金属的重新配置、美联储在通胀与衰退间的政策掣肘，以及迪拜作为区域资金避风港的资产重估，我们希望通过持续的深度观察，梳理出宏观经济脉络与资产演变逻辑。
作者 | 谢照青
编辑 | 刘鹏
谁也不会想到，被誉为"中东安全港"、大力发展观光旅游，并在近年吸引无数中俄富裕阶层涌入的阿联酋，有一天竟会猝不及防地笼罩在导弹轰炸的阴影下。
"这些导弹打过来，对在阿联酋的外地人的信心破坏，可能强过其物理破坏。" Sam Liu 于 3 月 4 日对腾讯新闻《潜望》表示。他在阿布扎比投资房地产近 10 年，现在当地持有几十套房产。
伊朗导弹袭击了包括迪拜、阿布扎比在内的阿联酋城市，打破了阿联酋过去多年以"安全港"吸引投资者的光环，这让不少投资者感到担忧。3 月 4 日，迪拜和阿布扎比股市开盘后分别下跌了 4.7% 及 2.9%，其中迪拜最大开发商 Emaar 股价也跌了超过 4.7%。
"像迪拜这样完全靠外来人口和资金支撑的城市，投资者的信心非常重要。"常驻迪拜从事金融工作的 Naitong Zhang 对腾讯新闻《潜望》表示，过去一年迪拜楼市成交中期房占比较大，期房交易的核心在于投资者对于未来的预期。
Sam Liu、Naitong Zhang 等常驻阿联酋的业内人士一致认为，此次伊朗轰炸事件属突发性质，且冲突尚未结束。短期内将对投资者信心造成一定冲击；长期来看，或对楼市产生负面影响。
不过，在迪拜本地开发商工作的 Yang Xiao 对腾讯新闻《潜望》表示，轰炸后的第二天，和大多数公司一样，其所在公司系统受到短暂影响，但很快便恢复。3 月 4 日，她和同事已经正常开工，"交易暂未见影响，当天早上已有不少新的买家到场下单了。"
Sam Liu 表示，迪拜和阿布扎比的豪宅市场受影响幅度预计更大，跌幅至少在 10% 左右——前提是事件能在短期内平息。地缘风险对楼市的影响具有明显滞后性，实际冲击可能在伊朗导弹袭击结束后 1-2 个月才逐步显现。
3 天战火下的迪拜：花 25 万美金逃离迪拜
坐在家里透过窗户看到导弹被拦截下来——这种电影里的场景出现在人们日常生活。这是 3 月 1 日和 2 日，在阿布扎比生活超过 10 年的 Sam Liu 的生活片段。
他在阿布扎比政府公布警报后，于 3 月 1 日一早分别给自己的租客发了问候和安抚信息，也尝试了解租客是否会因为伊朗袭击而出现搬离的状况等。
Sam 对腾讯新闻《潜望》表示，伊朗导弹袭击迪拜和阿布扎比发生比较突然，大多数常驻本地的外地人仍在观望中，离开并非当下的第一选择。若是短期战争可以结束，可能很多人会继续一如既往地生活。
富人则不同，他们宁可花钱也要避免即使仅有万分之一的风险。3 月 1 日和 2 日期间，不少驻扎迪拜或阿布扎比的富裕阶层人士通过私人飞机离开。腾讯新闻《潜望》获悉，某欧洲基金高管团队以高达 25 万美元包机离开阿布扎比。这些基金经理离开是因为战争导致他们在当地无法继续欧洲市场的交易。
公开信息显示，迪拜和阿布扎比等阿联酋城市分别于 3 月 1 日至 3 月 3 日期间关闭了绝大多数的机场。无力承担私人飞机成本的一些人，则包车前往阿曼，试图逃离阿联酋。
Sam 对腾讯新闻《潜望》表示，"这次轰炸确实击穿了不少人的信心"，但离开的人并不像描述中那么多。对于地产价格而言，他之前一直关注的片区，确实出现了不少挂牌的现象，其中有一套他之前看的别墅，2 月底时一直挂牌 1600 万迪拉姆（相当于 3200 万人民币），不愿降价，现在直接下调了 20%。
Sam 暂未动心，尽管他现在手上留存足够多的投资资金。他认为，伊朗轰炸事件发生太过突然，后续暂不知如何结束，并不敢贸然下单——若在轰炸之前，以现在的价格，他可能会马上签单。
他对腾讯新闻《潜望》表示，若是直接以 50% 折扣价挂牌，可能会考虑买入。在他看来，阿布扎比、迪拜和其他阿联酋城市不一样，前者拥有强大的石油储备，而后者强大的本地经济循环也足够支撑房地产不至于跌至 50%
迪拜和阿布扎比也确实出现了一些等着以 50% 折扣捡漏的投资者，关于捡漏的帖子频繁出现于社交媒体上。常驻迪拜的连续创业者 Soam 将"在市场以 50% 折扣找房产项目的人"和"寻找低价公寓的人"形容为战争期间典型的 5 种迪拜人中的 2 种。另外 3 种人包括上述提及的通过阿曼逃离的人、在网上插科打诨的人、小确幸继续打高尔夫的人等。
"这些可能主要为散户或者大户投资者，他们认定伊朗轰炸事件为突发，并不会影响阿联酋当下经济发展的基本面。"一位当地地产行业的分析师对腾讯新闻《潜望》表示。
战争期间的过户量确实出现了明显下跌。官网数据显示，迪拜从伊朗轰炸期间，3 月 1 日至 3 日，当地一二手房的过户和注册数一度出现暴跌，如下图，即从 2 月 27 日每日成交超过 800 套，到 3 月 1 日仅有 23 套成交。
也有部分买家依旧淡定。一位在迪拜头部中介房产公司工作的人士于 3 月 1 日对腾讯新闻《潜望》表示，即使当天伊朗导弹仍在轰炸美国驻迪拜等军事基地，但是他仍带了两组本地投资客在市中心和当地火热的云溪港看房。他认为，短期内可能对买家情绪会有些波动，但长期来看阿联酋地产依旧属于上行市场。
也有部分出现犹豫的情绪。迪拜本地开发商的销售对腾讯新闻《潜望》透露，她手中的客户仅有 10% 的客户选择延后支付余款。按照迪拜的买房流程，这些在伊朗轰炸之前签约的客户，需要在后续约定的 1 个月或 2 个月内付完剩下的尾款；其他的人都如期进行。
一路高歌猛进的迪拜楼市将面临严峻挑战：信心若是没有了，豪宅盘首当其冲
"靠外来人流和资金支撑的市场容易受外部因素影响。"上述在迪拜的金融人士 Zhang 对腾讯新闻《潜望》表示。
疫情后，阿联酋的房地产热潮进一步升温：包括迪拜、阿布扎比在内的国家，其免税政策、宽松的签证制度以及一系列经济改革，吸引了大量富裕阶层人士涌入，包括但不限于为躲避俄乌冲突的俄罗斯人、币圈大佬、部分家族办公室以及不少欧洲对冲基金高管们。
这些新涌入的有钱人纷纷将资金投入当地房地产市场。在迪拜和阿布扎比购房流程相对简单、持有成本低廉（仅有物业费），而且当地免征所得税等政策优势，以及对标全球金融中心打造的商业环境，成为吸引这些人入市投资地产的关键因素。
买家在购买新房时，首付款达 40% 后，只要开发商不反对，即可在二级市场销售该楼花——这也使得不少人热衷于炒楼花，以至于当地的期房销售占比高达近 80%。
过去这几年，阿联酋成为最吸引富豪的国家。全球居留和公民身份规划顾问公司（Henley & Partners）报告显示，2025 年，约 9800 名富豪流入阿联酋，创历史新高。
一位在本地头部家族集团工作的高管曾对腾讯新闻《潜望》表示，迪拜、阿布扎比等已经成为世界富豪的首选地，自疫情之后的 2021 年开始。这些外来的富豪会带来大量的资金，直接带动本地的投资和消费，包括房产和奢侈品等。他所在集团业务包括迪拜本地住宅以及酒店开发运营、奢侈品代理等。迪拜楼价也于过去 5 年量价齐升。如下图。
（图片来自莱坊报告）
房地产咨询公司莱坊报告显示，2025 年迪拜住宅市场成交再创新高，交易量达 205400 套，同比增长 18%，而总交易额达到 5442 亿迪拉姆 ( 1 迪拉姆折合约 2 元 ) ，同比增长 25%。
这得益于投资者强劲的投资热情、部分本地用户的刚需以及源源不断的新项目。总部位于迪拜的房地产咨询公司 Cavendish Maxwell 的报告显示，2025 年迪拜楼市成交量中高达 72.9% 为期房，这一数据也高于 2024 年期房占比的 69.3% ——尽管期房交易暴增推动了迪拜楼市的增长，但也带来了风险，因为市场对于期房的依赖度越来越高。
2025 年迪拜竣工的住宅约为 40400 套，低于最初市场预测的 82600 套。Cavendish Maxwell 分析师认为，随着市场需要消化不断增加的期房，成本上涨，迪拜楼价上涨预计将会放缓。公开数据显示，2025 年迪拜住宅价格上涨 12.1%，低于 2024 年的 16.5%。
"迪拜的楼市已经进入增长放缓周期。"上述迪拜金融圈人士对腾讯新闻《潜望》表示，过度依赖海外资金的迪拜楼市，在持续多年的繁荣后，此次伊朗导弹事件，可能即将面临首次真正的考验。
Sam Liu 对腾讯新闻《潜望》表示，此次冲突对迪拜和阿布扎比的房地产市场的实际影响，需要等冲突结束后才能衡量，尤其是疫情之后涌入的外来人是否会出现"逃离阿联酋潮"——这才是真正能感受到阿联酋被冲击的地方。Sam Liu 在阿布扎比投资房地产近 10 年。
包括 Sam Liu 和上述金融人士在内的常驻阿联酋人士看来，过去几年新涌入的富豪们在此次伊朗轰炸后的选择对于迪拜和阿布扎比等国家尤为重要。
这些富豪们常驻阿联酋时间不长，并未亲身经历中东局势动荡。相较于普通人，他们对于风险敏感度更高，但凡觉得不安全，他们可能会随时离开。
"此次轰炸对于常驻阿联酋的海外富豪们来说是一次信心考验。" Sam 表示，在此之前，这些富豪认为阿联酋是"安全的天堂"，包括经济和政治等。一旦信心被击破，阿联酋的楼市肯定会受大的影响。
在他看来，短期而言，即使战争快速结束的话，当地楼市肯定也会受波及，可能首当其冲的为豪宅价格。富人永远不会只把一个地方当目的地，"他们永远有 Plan B "，在中东局势未能完全确定安全之前，富豪们极有可能会早于普通人离开——那就意味着会出现豪宅挂牌增加，价格自然会开始下跌。
Sam Liu 之前洽谈的一套位于阿布扎比豪宅区 Saadiyat 的别墅已经开始出现降价了：战争之前挂牌价 1600 万迪拉姆（折合约 3200 万元），业主一直扛着不愿降价，现在该挂牌价格调低了 20% ——但是 Sam Liu 暂时不打算下单，因为战争仍未结束，一切都不明朗。
"迪拜和阿布扎比的楼市不至于会腰斩，毕竟基本面还在。" Sam Liu 暂时并不担心手中持有的大量房产。
和 Sam Liu 一样观点的还有一些开发商富豪。一位曾于 2025 年 10 月在阿布扎比以 2 亿迪拉姆购入地块的富豪于 3 月 5 日对腾讯新闻《潜望》表示，并不担心轰炸事件对于阿布扎比后续的土地开发，毕竟该地块浮盈已经超过 30% 了。即使后续不开发，转售也不会太差。
该富豪也表示，他对于阿联酋长期的信心仍不明确，因为战争来得太快，至今仍未消停。
没有人能准确预判这场冲突何时结束，更无人知晓其后续是否会击破投资者对阿联酋的长期信心。
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